文/仲跻嵩、耿朴凡苏州期货配资
不经意间，南京的低密地块供应正处于井喷中。
新苏商此前报道，在4月23日的南京土拍中，南部新城首个“低密改善”宅地历经38轮激战后成交。该地块低至1.2的容积率、35米的限高，预示着未来将以类洋房产品入市。
事实上，随着城市的发展和土地政策的调整，低密产品卷土重来：2024年南京土地成交平均容积率已经降至1.74，为近10年最低；2025年南京新上市的楼盘，多为低密改善盘。
当曾经稀缺的低密产品遍地开花，势必会存在洋房与洋房之间的竞争。而购房者如何选择，或许可以从南京房企的拿地与开发路径中，获得一些有益的启示。
从老门东到珠江路
只做低密的中堃杀进主城
4月18日，首进南京的浙系房企长住集团与南京本地新秀中堃置业正式签署合作协议，共同打造南京新街口地区近20年来唯一上市的珠江路G05地块。
珠江路G05地块此前的容积率高达3.5，为践行“好房子”要求最终下调至2.6。尽管地块较为迷你，可建面积不足1.2万平方米，但由于是新街口核心范围近20年唯一上市的新地块，有“学区更优、房源更新、产品更好”的标签，珠江路G05地块成为众多房企争夺的焦点——竞价68轮、溢价43.37%，最终由长住集团竞得。未来，开发商可结合最新的规划建设指标，打造两栋以第四代住宅为特色的高品质住宅。
展开剩余77%值得关注的是长住集团的合作对象中堃置业，江心洲现象级豪宅、定制化现房新标杆贤坤花园的操盘者。
南京中堃置业创始人徐波涛 图源：中堃置业
南京地产圈都不陌生，南京中堃置业创始人在房地产行业深耕20多年，曾带领团队打造了一批南京高品质住宅项目。
首秀项目贤坤花园位于江心洲岛中，容积率仅1.5，是江心洲2024年唯一上市的低密项目，共打造8幢8-10层低密度洋房产品。新苏商注意到，目前中堃置业在南京的项目并不多，除贤坤花园和上述珠江路G05地块外，还有被称为“贤坤花园”二期的江心洲G50地块，容积率1.05；老门东G10地块，容积率1.2。
贤坤花园实景
据悉，在老城保护开发的策略指引下，在明城墙围合的约50平方公里的老城核心区内，近十年来南京仅出让了6幅住宅用地，包括老门东G10地块、珠江路G05地块。
可以看出，中堃置业精准定位高端市场，专注于别墅和洋房产品的开发，而随着低密产品大量入市，中堃置业也将开发对象从河西江心地段扩展到南京主城核心地段。正如南京中堃置业创始人在4月18日的签约仪式上所说：坚定看好南京核心城区的改善市场。
低密地块遍地开花
南京“最大的洋房潮来了”？
从1994年起，为提高土地利用率，国家有关部委出台规定，限制别墅用地。此后20多年里，对别墅用地和建设的限制不断加码。而今，不少城市加大对低密宅地的供应，当低密地块遍地开花，对市场来说意味着什么？
所谓容积率，即小区的总建筑面积与用地面积的比，是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率小于0.5，可以建独栋别墅；容积率小于0.7，可以建纯联排；容积率小于1.0，可以打造联排别墅和花园洋房；18层高层住宅的容积率一般为1.8至2.5之间。业内普遍认为，容积率在1.2以下可以被称作低密度。
新苏商了解到，2024年6月19日的南京土拍会上，临近河西CBD的建邺区G11地块，因容积率从规划的1.8降至1.01，引来房企的争抢，总共竞价47轮，成交楼面价43888元/平方米、总价17.4亿元。市场的热捧，让南京加大了对低密地块的投放力度，2024年南京38幅重点地块中，玄武区紫金山南麓顾家营地块、秦淮区南部新城秦淮河国际路地块等的容积率最低为1.01，浦口区八里路以南地块、溧水区月鹭湖地块容积率最低仅为0.8。2024年，南京土地成交平均容积率降至1.74，为近10年最低。
对土地开发来说，容积率越高，意味着开发商可以建更多的房子，城市可以拍得更多的出让金。此前，南京住宅用地容积率普遍超过2.0，甚至达到2.5或者更高。在楼市整体低迷的行情下，不少高层住宅陷入滞销难卖、供过于求的境地，土地出让也频现底价成交、以致于城投平台无奈托底乃至土地流拍。
这两年，随着南京低密地块密集推出，土拍市场也逐渐回暖。不过，目前南京主城推出的低密地块容积率普遍贴着1.0的线，远郊的低密地块最低也仅为0.8，大多只能建设排屋、叠墅、洋房等产品。据房产自媒体“花猫说房”，目前南京市面上新老洋房产品共有33家，“最大的洋房潮来了”。
主城低密供应增多后
远郊低密项目去化还乐观吗
低密地块大批量入市的同时，这两年，南京楼市改善需求爆发，尤其是放开限购后。此前，一些新城板块低密宅地的先期开发，验证了在房地产市场艰难调整的新形势下，稀缺的低密住宅依然受宠。比如江心洲、江北核心区、燕子矶新城等板块，低密度的叠墅、大平层虽然售价不菲，但去化率明显快于小高层、高层住宅。
这是否意味着，低密项目在未来一段时间内将一直处于热度高点？
业内知名人士认为，不同地段的低密产品，热度将会形成差异化。比如一二线城市的核心区域改善项目，由于地段紧俏产品稀缺，将会吸引处于塔尖的终极改善的购房者的兴趣。不过，在总体供大于求的背景下，曾经受到热捧的新城板块或者远郊区域的低密项目，去化未必能延续此前的速度。土拍中，开发商对远郊低密地块的争抢也远不如主城那么激烈。
3月份，有24个城市新房价格环比上涨。其中，上海上涨0.7%，居全国第一；其次是杭州、成都，上涨0.5%；宁波上涨0.4%；天津、长沙、济南、宜昌均上涨0.3%。南京连续7个月新房价格上涨……即便在这样的热闹中，南京中堃还是不慌不忙，江心洲即将推出8层洋房，老门东4层Villa级产品、与杭派标杆共同致力于珠江路的核心改善。
城门城门几丈高？作为南京的地产新锐，当南京中堃置业创始人带着他的创业团队在意气风发中来到老门东、杀到新街口，这或许也可为在“南京史上最大洋房潮”到来而抉择有困难的人，提供一些站在开发商角度上，但对购房人又不无裨益的择业思路。
编辑：张静文苏州期货配资
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